Залог жилого помещения- это один из способов обеспечения исполнения обязательства, по которому одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному залогом, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами лица (залогодателя, должника).

Залог недвижимости, к которому относятся и жилые помещения, именуется ипотекой.

Ипотека жилых помещений регулируется Гражданским кодексом РФ, а также Федеральным законом РФ "Об ипотеке" от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (в ред. от 11 февраля 2002 года).

Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.

Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предметом ипотекимогут быть жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Ипотека жилых домов и иных зданий допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.Закладная является именной ценной бумагой, содержащей установленные законом обязательные реквизиты.

Залогодателем по договору об ипотеке может быть как должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Договор об ипотеке жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя, за исключением ипотеки жилого помещения, находящегося в собственности несовершеннолетних или недееспособных.

При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на приобретение или строитель­ство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки,происходит по решению суда либо без обращения в суд на осно­вании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации.

В то же время в нотариально удостоверенном соглашении, заключенном между залогодателем и залогодержателем после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. К указанному соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартируне является основанием для выселения совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно явля­ется для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Между приобретателем жилого дома или квартиры (предмета ипотеки) и бывшим их собственником (членом его семьи) заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения условий.

После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое помещение при условии, что:

• жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилья;

• проживающие совместно с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма или аренды жилого помещения, не подлежат вы­селению при реализации жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или аренды жилого помещения сохраняет силу.