Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать один из трех способов управления недвижи­мым имуществом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем:

• непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев;

• передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

•образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполно­моченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев.

Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади поме­щений находится в частной собственности, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.

Размер штрафа устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Рассмотрение дел о правонарушениях и наложение штрафа осуществ­ляются органами Государственной жилищной инспекции Российской Федерации в порядке, установленном Кодексом РСФСР об административных правонарушениях.

Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно допускается в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домо­владельцам.

В других случаях домовладельцы (в составе не менее двух) на добровольной основе вправе выбрать один из вышеуказанных способов управления недвижимым имуществом.

Выбор способа управления кондоминиумом осуществляется на общем собрании домовладельцев. Общее собрание домовладельцев может быть собрано по инициативе любого числа домовладельцев, застройщика, предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, органов местного самоуправления либо иного заинтересованного лица.

В случае принятия домовладельцами решения о передаче функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или орга­ном местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги передача производится по договору, заключаемому в обязательном порядке в соответствии с гражданским законодательством.

Организация и сфера деятельности службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги определяются соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления, выступающими от имени собственника жилищного фонда - Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Во вновь создаваемых кондоминиумах образуются товарищества собственников жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Уведомление о проведении общего собрания домовладельцев направляется лицом, по инициативе которого созывается обшее собрание, в письменной форме и вручается каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.

В уведомлении о проведении общего собрания указываются: по чьей инициативе созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.

Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле его участия.

В случае когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30 процентов площади помещений в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании (свыше 30 процентов голосов).

Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутству­ют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося ранее общего собрания.

Общее собрание домовладельцев ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей.

Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания. Первое собрание домовладельцев ведет инициатор собрания.

На общем собрании по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава.

Решение принимается большинством голосов присутствующих на об­щем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом.

Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев,в том числе для тех, ко­торые независимо от причин не приняли участия в голосовании.

Для реализации целей обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме, безопасности и комфортности проживания или пребывания в нем граждан обслуживание и эксплуатация недвижимости в кондоминиуме должны осуществляться физическими или юридическими лицами, имеющими лицензию на осуществление ремонтно-эксплуата-ционной или строительной деятельностив случае, если закон требует наличия такой лицензии.

Физические и юридические лица, осуществляющие ремонтно-эксплуа-тационную или строительную деятельность, выполняют работы по со­держанию и ремонту недвижимого имущества, предоставлению коммунальных услуг, строительству дополнительных объектов в кондоминиуме по договорам с лицами, управляющими кондоминиумом (домовладель­цами, уполномоченными государством или органом местного самоуправления службами заказчика, товариществами собственников жилья или уполномоченными ими на то управляющими - физическими лица­ми или организациями).

Ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выпол­нение несложных строительных работ может осуществляться непосред­ственно домовладельцами или товариществом собственников жилья. Товарищество собственников жилья должно иметь соответствующее специальное разрешение (лицензию) на соответствующие виды дея­тельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.